Gumagawa ng Pera Mula sa Pamumuhunan sa Real Estate

Pagdating sa pagkakaroon ng pera sa pamumuhunan sa real estate, may kaunting mga paraan lamang upang magawa ito. Bagaman ang mga konsepto ay simpleng mauunawaan, huwag lokohin sa pag-iisip na madali silang maipatupad at maipatupad. Ang pag-unawa sa mga pangunahing kaalaman sa real estate ay maaaring makatulong sa mga namumuhunan na magtrabaho upang ma-maximize ang kanilang mga kita. Binibigyan ng real estate ang mga namumuhunan ng isa pang klase ng assets ng portfolio, pinatataas ang pag-iiba-iba, at maaaring limitahan ang mga peligro kung lumapit nang tama.

Mayroong tatlong pangunahing paraan ng mga mamumuhunan na potensyal na kumita ng pera mula sa real estate:

1. Isang pagtaas sa halaga ng pag-aari
2. Kinokolekta ang kita sa pag-upa sa pamamagitan ng pag-upa sa ari-arian sa mga nangungupahan
3. Mga kita na nabuo mula sa aktibidad ng negosyo na nakasalalay sa real estate

Siyempre, palaging may iba pang mga paraan upang direkta o hindi direktang kita mula sa pamumuhunan sa real estate, tulad ng pag-aaral na magpakadalubhasa sa mas maraming esoteric na lugar tulad ng mga sertipiko ng lien ng buwis. Gayunpaman, ang tatlong mga item na nakalista sa itaas ay kumakalat ng isang karamihan sa mga passive income-at ultimate fortunes-na nagawa sa industriya ng real estate.

Pagtaas ng Real Estate sa Halaga ng Ari-arian

Una, mahalagang nauunawaan mo na ang mga halaga ng pag-aari ay hindi palaging tumataas. Ang kakulangan ng pagtaas ng pag-aari na ito ay maaaring maging maliwanag na maliwanag sa mga panahon tulad ng huli na 1980 at unang bahagi ng 1990, at mga taon 2007-2009 nang gumuho ang merkado ng real estate. Sa katunayan, sa maraming mga kaso, ang mga halaga ng pag-aari ay bihirang matalo ang implasyon-ang pagtaas ng average na mga presyo sa isang ekonomiya.

Halimbawa, kung nagmamay-ari ka ng isang $ 500,000 na pag-aari at ang implasyon ay 3%, ang iyong pag-aari ay maaaring ibenta ng $ 515,000 ($ 500,000 x 1.03%), ngunit hindi ka mas mayaman kaysa noong nakaraang taon. Iyon ay, maaari mo pa ring bilhin ang parehong dami ng gatas, tinapay, keso, langis, gasolina, at iba pang mga kalakal (totoo, ang keso ay maaaring bumaba sa taong ito at tataas ang gasolina, ngunit ang pamantayan ng pamumuhay ay mananatiling halos pareho). Ang dahilan ay ang kita na $ 15,000 ay hindi totoo. Nominal ito at walang tunay na epekto sapagkat ang pagtaas ay sanhi ng pangkalahatang implasyon.

Pagpupuhunan at Pamumuhunan sa Real Estate

Kapag nangyari ang implasyon, ang isang dolyar ay may mas kaunting kapangyarihan sa pagbili. Nangyayari ito sapagkat ang pamahalaan ay kailangang lumikha-print-pera kapag gumastos ito ng higit sa kinukuha sa pamamagitan ng mga buwis. Lahat ng pantay, sa paglipas ng panahon, nagreresulta ito sa bawat mayroon pagkawala ng halaga ng dolyar at nagiging mas mababa sa halaga kaysa sa dating.

Ang isa sa mga paraan kung saan ang mga pinakaligtas na namumuhunan sa real estate ay maaaring kumita ng pera sa real estate ay upang samantalahin ang isang sitwasyon na tila umani tuwing ilang dekada. Ginagawa nila ito kapag inaasahan ang inflation na lalampas sa kasalukuyang rate ng interes ng pangmatagalang utang. Sa mga oras na ito, maaari mong makita ang mga taong handang sumugal sa pamamagitan ng pagkuha ng mga pag-aari, paghiram ng pera upang matustusan ang pagbili, at pagkatapos ay naghihintay para sa pagtaas ng inflation .

Habang umaakyat ang inflation, maaaring bayaran ng mga namumuhunan na ito ang mga pag-utang na may dolyar na mas mababa sa halaga. Ang sitwasyong ito ay kumakatawan sa isang paglipat mula sa mga nagtitipid sa mga may utang. Nakita mo ang maraming mga namumuhunan sa real estate na kumikita ng ganitong paraan noong 1970s at maagang bahagi ng 1980. Ang implasyon ay umiwas sa kontrol hanggang sa naging pangulo ng Paul Volcker Jr.-Federal Reserve sa pagitan ng 1979 at 1987-kumuha ng 2x4 sa likuran nito at dinala ito sa ilalim ng kontrol sa pamamagitan ng labis na pagtaas ng mga rate ng interes.

Paikot na Inayos ang Mga Pagbili ng Rate ng Cap

Ang bilis ng kamay ay upang bumili kapag ang cyclically naayos na mga rate ng takip-ang rate ng pagbalik sa isang pamumuhunan sa real estate-ay kaakit-akit. Bumili ka kapag sa palagay mo ay may isang tiyak na dahilan na ang isang partikular na piraso ng real estate ay balang araw ay nagkakahalaga ng higit pa kaysa sa kasalukuyang rate ng cap lamang na nagpapahiwatig na dapat ito.

Halimbawa, ang mga developer ng real estate ay maaaring tumingin sa isang proyekto o pag-unlad, ang pang-ekonomiyang sitwasyon sa paligid ng proyektong iyon, o ang presyo ng pag-aari at matukoy ang isang kita sa pag-upa sa hinaharap upang suportahan ang kasalukuyang pagpapahalaga. Ang kasalukuyang halaga ay maaaring lumitaw na masyadong mahal batay sa kasalukuyang mga kundisyon na pumapalibot sa pag-unlad. Gayunpaman, dahil naintindihan nila ang mga ekonomiya, mga kadahilanan sa merkado, at mga mamimili, makikita ng mga namumuhunan na ito ang kakayahang kumita sa hinaharap.

Maaaring nakita mo ang isang kahila-hilakbot na lumang hotel sa isang malaking piraso ng lupa na nabago sa isang mataong shopping center na may mga gusali ng tanggapan na nagbubomba ng malaki para sa may-ari. Wala ang mga cash flow na ito, netong kasalukuyang halaga, nagsasabi ka sa ilang degree o iba pa, kahit na ano ang sabihin mo sa iyong sarili. Kakailanganin mo ang alinman sa malaking implasyon sa nominal na pera-kung gumagamit ka ng utang upang matustusan ang pagbili-upang makapagpiyansa ka. Maaari ka ring umasa sa isang uri ng mababang kaganapan sa posibilidad na mag-eehersisyo pabor sa iyo.

Pagrenta bilang isang Pamumuhunan sa Real Estate

Ang paggawa ng pera mula sa pagkolekta ng renta ay napakasimple na ang bawat 6 na taong gulang na naglaro ng isang laro ng Monopoly ay nauunawaan sa isang antas ng visceral kung paano gumagana ang mga pangunahing kaalaman. Kung nagmamay-ari ka ng isang bahay, gusali ng apartment, gusali ng tanggapan, hotel, o anumang iba pang pamumuhunan sa real estate, maaari kang singilin ang mga tao na renta upang payagan silang magamit ang ari-arian o pasilidad.

Syempre, simple at madali ay hindi pareho. Kung nagmamay-ari ka ng mga gusali ng apartment o mga bahay na inuupahan, maaaring makitungo ka sa lahat mula sa sirang banyo hanggang sa mga nangungupahan na nagpapatakbo ng mga lab na lab.Kung nagmamay-ari ka ng mga strip mall o gusali ng tanggapan, maaaring makitungo ka sa isang negosyo na nirentahan mula sa pagkalugi. Kung nagmamay-ari ka ng mga warehouse na pang-industriya, maaaring maharap mo ang iyong sarili sa mga pagsisiyasat sa kapaligiran para sa mga pagkilos ng mga nangungupahan na gumamit ng iyong pag-aari. Kung nagmamay-ari ka ng mga yunit ng imbakan, ang pagnanakaw ay maaaring maging isang pag-aalala. Ang mga pamumuhunan sa pag-upa ng real estate ay hindi ang uri na maaari mong tawagan at asahan mong maayos ang lahat.

Paggamit ng Rate ng Cap upang Paghambingin ang Mga Pamumuhunan

Ang magandang balita ay mayroong mga magagamit na tool na ginagawang mas madali ang mga paghahambing sa pagitan ng mga potensyal na pamumuhunan sa real estate. Ang isa sa mga ito, na kung saan ay magiging napakahalaga sa iyo sa iyong paghanap na kumita ng pera mula sa real estate ay isang espesyal na ratio sa pananalapi na tinatawag na rate ng capitalization (cap rate). Ipinapakita ng mga rate ng takip ang rate ng pagbalik sa isang komersyal na pamumuhunan sa real estate. Kinukuha ang batayan nito mula sa netong kita na ililikha ng pag-aari.

Kung ang isang pag-aari ay kumita ng $ 100,000 bawat taon at nagbebenta ng $ 1,000,000, hahatiin mo ang mga kita ($ 100,000) sa pamamagitan ng tag ng presyo ($ 1,000,000) at makakuha ng 0.1, o 10%. Nangangahulugan iyon na ang cap rate ng pag-aari ay 10%, o na kikita ka ng isang inaasahang 10% sa iyong pamumuhunan kung babayaran mo nang buong-buo ang real estate nang cash at walang utang.

Tulad ng isang stock na sa huli ay nagkakahalaga lamang ng net na kasalukuyang halaga ng mga diskwentong cash flow, ang isang real estate sa huli ay nagkakahalaga ng isang kumbinasyon ng:

• Ang utility na nabubuo ng pag-aari para sa may-ari nito
• Ang net kasalukuyang cash na daloy ay bumubuo ito-kaugnay sa bayad na presyo

Rental Income bilang isang Margin ng Kaligtasan

Ang kita sa pagrerenta ay maaaring isang margin ng kaligtasan na nagpoprotekta sa iyo sa panahon ng pagbagsak ng ekonomiya o pagbagsak. Ang ilang mga uri ng pamumuhunan sa real estate ay maaaring mas angkop para sa hangaring ito. Ang mga pagpapaupa at upa ay maaaring maging ligtas na kita.

Upang bumalik sa aming naunang talakayan-tungkol sa mga hamon ng pagkakaroon ng pera mula sa mga gusali ng real estate-office ay maaaring magbigay ng isang ilustrasyon. Kadalasan ang mga pag-aari na ito ay nagsasangkot ng mahaba, maraming taong pag-upa. Bumili ng isa sa tamang presyo, sa tamang oras, at sa tamang nangungupahan at pag-upa ng pag-upa, at maaari kang maglayag sa pamamagitan ng pagbagsak ng real estate. Mangolekta ka ng mas mataas sa average na mga pagsusuri sa pag-upa na ang mga kumpanyang nagpapaupa mula sa iyo ay kailangang magbigay ng dahil pa rin sa kasunduan sa pag-upa na nilagdaan nila-kahit na ang mga mas mababang rate ay magagamit sa ibang lugar. Gawin itong mali, bagaman, at maaari kang mai-lock in sa sub-par na pagbabalik matagal na matapos ang paggaling ng merkado.

Pera Mula sa Pagpapatakbo ng Negosyo sa Real Estate

Ang huling paraan ng paggawa ng pera mula sa mga pamumuhunan sa real estate ay nagsasangkot ng mga espesyal na serbisyo at mga aktibidad sa negosyo. Kung nagmamay-ari ka ng isang hotel, maaari kang magbenta ng mga on-demand na pelikula sa iyong mga bisita. Kung nagmamay-ari ka ng isang gusali sa opisina, maaari kang gumawa ng pera mula sa mga vending machine at parking garage. Kung nagmamay-ari ka ng isang labhan ng kotse, maaari kang gumawa ng pera mula sa mga cleaner na vacuum na kinokontrol ng oras.

Ang mga pamumuhunan na ito ay halos palaging nangangailangan ng kaalaman sa sub-specialty. Bilang isang halimbawa, ginugol ng ilang mga tao ang kanilang buong karera na nagdadalubhasa sa pagdidisenyo, pagbuo, pagmamay-ari, at pagpapatakbo ng mga paghuhugas ng kotse. Para sa mga tumaas sa tuktok ng kanilang larangan at nauunawaan ang mga intricacies ng isang partikular na merkado, ang pagkakataon na kumita ng pera ay maaaring maging walang katapusan.

Iba Pang Mga Ideya sa Pamumuhunan sa Real Estate

Gayunpaman, ang iba pang mga pagkakataon sa pamumuhunan ay umiiral sa real estate. Maaari kang mamuhunan sa mga trust trust ng real estate (REITs). Nag-isyu ng pagbabahagi ang mga pampublikong Naipagkakalakal na REIT at ipinagpalit sa isang palitan, habang ang mga pribadong REIT o non-traded na REIT ay hindi magagamit sa anumang palitan. Ang lahat ng mga uri ng REIT ay magtutuon sa mga partikular na sektor ng merkado ng real estate, tulad ng mga nursing home o shopping mall. Mayroon ding maraming mga exchange-traded na pondo (ETF) at mutual na pondo na tina-target ang namumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng pamumuhunan sa mga REIT at iba pang pamumuhunan sa sektor ng real-estate.